משחק הכיסאות של הדירות: למה כולם מחכים ואיש לא זז?

דמיינו שאתם רוצים לשדרג את חדר השינה שלכם. יש לכם מיטה ישנה שאתם רוצים למכור, וכבר מצאתם מיטה חדשה, גדולה ומפנקת שאתם חולמים עליה. אבל יש בעיה: אתם לא רוצים לשלם על המיטה החדשה לפני שקיבלתם כסף על הישנה, כי מה תעשו אם לא תצליחו למכור אותה? מצד שני, המוכר של המיטה החדשה לא ישמור לכם אותה לנצח. אז אתם מחכים. ומה קורה אם כולם בשכונה שלכם, שרוצים לשדרג את המיטות שלהם, חושבים בדיוק אותו הדבר? פתאום, אף אחד לא קונה ולא מוכר, ושוק המיטות המשומשות נתקע.

זה אולי נשמע כמו משחק ילדים, אבל גרסה מורכבת ויקרה הרבה יותר של "משחק ההמתנה" הזה מתרחשת עכשיו בשוק הדיור בישראל, אפילו באזורים הכי מבוקשים. בלב תל אביב, באזור שנקרא רובע 4 (או "הצפון החדש"), קבלנים ויזמים שבנו בניינים חדשים ומפוארים גילו תופעה מוזרה: הדירות פשוט לא נמכרות. מדובר בדירות יוקרה, כאלו שעד לא מזמן היו "נחטפות כמו לחמניות חמות" – דירות גדולות עם נוף לפארק, או מיני-פנטהאוזים בקומה גבוהה. היום, הן עומדות ריקות ומחכות לקונים שלא מגיעים. מה קרה פתאום שהקפיא את השוק?

החשוד המיידי: הריבית הגבוהה

ההסבר הראשון שקופץ לראש הוא הריבית. בואו נפשט את המושג הזה: כשמשפחה קונה דירה, היא לרוב לוקחת הלוואה גדולה מהבנק, שנקראת משכנתא. הריבית היא בעצם "המחיר" שהבנק גובה על כך שהוא מלווה לנו את הכסף. כשהריבית עולה, ההחזר החודשי לבנק גדל, ולקנות דירה הופך להיות יקר יותר. בשנה האחרונה, הריבית בישראל אכן עלתה משמעותית, וזה בהחלט גרם לאנשים רבים לחשוב פעמיים לפני שהם לוקחים על עצמם התחייבות כספית כל כך גדולה.

אבל לפי מומחים, כמו ד"ר אסף גסטפרוינד, שהוא גם שמאי מקרקעין וגם עורך דין, הריבית היא רק חלק מהסיפור. לדבריו, אנחנו עדים לשינוי עמוק יותר בהתנהגות של האנשים, ובמיוחד של קבוצה שנקראת "משפרי דיור".

תופעת "משפרי הדיור" והדילמה הגדולה

"משפרי דיור" הם אנשים או משפחות שכבר יש להם דירה, והם רוצים לעבור לדירה גדולה יותר, חדשה יותר או במיקום טוב יותר. למשל, משפחה שגרה בדירה ישנה ורוצה לעבור לבניין חדש עם מעלית וחניה. בעבר, כשהיה קל מאוד למכור דירות, משפרי הדיור היו קודם כל קונים את הדירה החדשה, ורק אז, בנחת, מוכרים את הדירה הישנה שלהם. הם ידעו שהם יצליחו למכור אותה מהר ובמחיר טוב.

אבל היום, המצב השתנה. בגלל חוסר הוודאות והריבית הגבוהה, משפרי הדיור חוששים מאוד מהמצב שבו הם "ייתקעו" עם שתי דירות במקביל. הם מפחדים שיקנו את הדירה החדשה, אבל לא יצליחו למכור את הישנה במשך חודשים ארוכים. להחזיק שתי דירות זה עסק יקר מאוד, שכולל תשלומים כפולים לבנק, ארנונה ועוד. לכן, הם שינו אסטרטגיה: "אני לא קונה שום דבר חדש, עד שלא מכרתי את מה שיש לי ביד".

כשהפסיכולוגיה מנהלת את הכלכלה

כאן הסיפור הופך להיות מעניין במיוחד, ומתחבר לתחום מרתק שנקרא כלכלה התנהגותית. התחום הזה חוקר איך רגשות, פחדים וציפיות משפיעים על ההחלטות הכלכליות שלנו. ד"ר גסטפרוינד מסביר שמה שקורה בשוק הדיור הוא דוגמה קלאסית לנבואה שמגשימה את עצמה.

זה עובד ככה: אם כולם מאמינים שיהיה קשה למכור דירות, הם נזהרים ולא קונים דירה חדשה לפני שמכרו את הישנה. אבל אם כל משפרי הדיור מחכים למכור לפני שהם קונים... אז אין מי שיקנה את הדירות שלהם! וכך, האמונה שקשה למכור הופכת את המכירה לקשה באמת. נוצר מעגל קסמים שלילי: אני מחכה כי אתה מחכה, ואתה מחכה כי אני מחכה, ובסוף כולנו עומדים במקום. הכלכלנים קוראים למצב הזה "שיווי משקל מרובה" – מצב שבו השוק נתקע בגלל הציפיות של המשתתפים בו.

אז בפעם הבאה שאתם שומעים על "מצב השוק" או "אתגרים כלכליים", זכרו שמאחורי המספרים הגדולים והגרפים המורכבים, עומדים אנשים רגילים. ההחלטות שלהם, הפחדים שלהם והתקוות שלהם, הם אלו שבסופו של דבר מניעים את הכלכלה כולה, ממש כמו במשחק כיסאות מוזיקלי ענק שבו המוזיקה הפסיקה לנגן, וכולם מחכים לראות מי יעז לזוז ראשון.