משחק הכיסאות של הבתים: למה כולם מחכים?

דמיינו שאתם נכנסים לבניין דירות חדש לגמרי. המעלית מבריקה, הריח של צבע טרי עדיין באוויר, והדירות עצמן יפהפיות עם חלונות ענקיים שמשקיפים לפארק ירוק. הכל מוכן, אבל... הבניין ריק. אף אחד לא עובר לגור בו. מוזר, נכון? זה בדיוק מה שקורה עכשיו באזורים מסוימים בישראל, ומומחים מנסים לפצח את התעלומה: לאן נעלמו כל קוני הבתים?

בואו ניקח לדוגמה את רובע 4 בתל אביב, אזור שתמיד נחשב למבוקש מאוד. עד לא מזמן, אם הייתה מוצעת שם דירה למכירה, היא הייתה נמכרת כמעט מיד, כמו לחמניות חמות שיוצאות מהתנור. אבל משהו השתנה. ד"ר אסף גסטפרוינד, שהוא גם שמאי מקרקעין וגם עורך דין (כלומר, הוא מומחה גדול בהערכת שווי של בתים ובחוקים הקשורים אליהם), שם לב לתופעה המעניינת. הוא מספר שדירות חדשות ומפוארות, כאלה שפעם היו חוטפים אותן, פשוט עומדות ריקות. למה זה קורה?

התעלומה הגדולה: זה לא רק הכסף

המחשבה הראשונה של כולם היא שזה קשור לכסף. ובכן, זה נכון, אבל רק באופן חלקי. אחד המושגים החשובים פה הוא ריבית. ריבית היא כמו "דמי שימוש" שמשלמים לבנק כשלווים ממנו כסף. אם אתם רוצים לקנות בית אבל אין לכם את כל הסכום, הבנק יכול להלוות לכם, אבל תצטרכו להחזיר לו את הכסף עם תוספת – זו הריבית. לאחרונה, הריבית עלתה, מה שאומר שההלוואות הפכו ליקרות יותר. זה בהחלט גורם לאנשים לחשוב פעמיים לפני שהם קונים בית יקר.

אבל ד"ר גסטפרוינד אומר שזה לא כל הסיפור. הוא גילה שיש סיבה עמוקה יותר, שקשורה לאופן שבו אנשים חושבים ומרגישים לגבי המצב. הסיבה האמיתית היא שינוי בהתנהגות של קבוצה מיוחדת של קונים, שנקראים "משפרי דיור".

משחק ההמתנה: "אני לא קונה עד שאתה לא מוכר!"

מיהם "משפרי הדיור"? אלו משפחות שכבר יש להן דירה, אבל הן רוצות לעבור לדירה גדולה יותר, חדשה יותר, או בשכונה אחרת. למשל, משפחה שגרה בדירת שלושה חדרים ורוצה לעבור לדירת חמישה חדרים ליד פארק גדול, כי המשפחה גדלה.

בעבר, כשהיה קל מאוד למכור דירות, משפחות כאלה היו עושות דבר כזה: הן היו מוצאות את דירת החלומות החדשה שלהן, חותמות על חוזה קנייה, ורק אז מתחילות לחפש קונה לדירה הישנה שלהן. הן היו רגועות, כי הן ידעו שהן יצליחו למכור את הדירה הישנה מהר מאוד.

אבל היום, המצב שונה. משפרי הדיור חוששים. הם חושבים לעצמם: "רגע, אם אני אקנה עכשיו את הדירה החדשה, אבל לא אצליח למכור את הדירה הישנה שלי במשך חודשים? אני אהיה תקוע עם שתי דירות! אצטרך לשלם על שתיהן במקביל, וזה מאוד יקר ומלחיץ!".

בגלל החשש הזה, הם שינו את כללי המשחק. היום, כמעט כל משפרי הדיור אומרים: "אני לא מתחייב לקנות דירה חדשה עד שאני לא מוכר באופן סופי את הדירה הישנה שלי". וזו בדיוק הבעיה. אם כולם מחכים למכור את הדירה שלהם לפני שהם קונים, אז... אין מי שיקנה את הדירות שלהם! נוצר פה מעין "פקק תנועה" ענקי של החלטות.

הנבואה שמגשימה את עצמה

ד"ר גסטפרוינד מסביר שהתופעה הזו מוכרת בעולם הכלכלה וקוראים לה "נבואה שמגשימה את עצמה". זה רעיון קצת מבלבל, אבל הדוגמה הבאה תעזור להבין:

דמיינו שכולם מתחילים להגיד שבקפיטריה של בית הספר הולך להיגמר השניצל היום מוקדם מהרגיל. מה יקרה? כל הילדים, גם אלה שבדרך כלל קונים כריך, ירוצו לקנות שניצל בתחילת ההפסקה כדי לא לפספס. בגלל שכולם רצו לקנות מוקדם, השניצל באמת ייגמר מהר מאוד! המחשבה של כולם ("השניצל ייגמר") גרמה למציאות הזו לקרות.

זה בדיוק מה שקורה עם הבתים. כיוון שכולם מאמינים שייקח הרבה זמן למכור דירה, הם מחכים עם הקנייה. ובגלל שכולם מחכים, באמת לוקח הרבה זמן למכור. זה מעגל שמזין את עצמו, וגורם לשוק "לקפוא" במקום.

אז מה הלאה? תקווה וסבלנות

הסיפור הזה מלמד אותנו משהו מדהים: כלכלה היא לא רק מספרים וכסף. היא גם פסיכולוגיה, רגשות וציפיות. ההחלטה של משפחה אחת אולי נראית קטנה, אבל כשהרבה מאוד משפחות מקבלות את אותה החלטה מאותה סיבה, יש לזה השפעה עצומה על כל המדינה.

החדשות הטובות הן שמומחים כמו ד"ר גסטפרוינד חוקרים את המצב הזה כדי להבין אותו טוב יותר. "פקקי תנועה" כאלה לא נמשכים לנצח. בסופו של דבר, הביטחון של האנשים יחזור, מישהו יחליט להיות הראשון ש"חוזר לרקוד", ואחריו יבואו עוד ועוד. בינתיים, כולנו לומדים שיעור חשוב על סבלנות, על זהירות ועל הכוח העצום שיש למחשבות שלנו לעצב את המציאות.